Mi az a kizárólagos szerződés?
A kizárólagos szerződés lényege, hogy egy adott időszakra kizárólag egyetlen közvetítő foglalkozhat az ingatlanod értékesítésével. Ez azt jelenti, hogy nem bízhatsz meg másik ingatlanközvetítőt ugyanarra az ingatlanra.
Sokan azonban azt hiszik (vagy azt hitetik el velük), hogy ezzel együtt elvesztik a jogukat arra is, hogy saját maguk hirdessenek és adjanak el. Pedig ez egyáltalán nincs így.
Eladhatod-e te magad?
Igen. Eladhatod.
A magyar bíróságok több döntésben is kimondták, hogy tiszteségtelennek minősül az a szerződési feltétel, amely megtiltja a tulajdonosnak, hogy saját maga értékesítse az ingatlant. Ez ugyanis indokolatlanul korlátozza a jogait.
Ha tehát találsz egy vevőt (akár ismerős, akár önálló hirdetés révén), és nem a közvetítő közreműködésével jön létre az adásvétel, nem szeged meg a szerződés feltételeit és nem vagy köteles jutalékot fizetni.
És mit mond a szerződés?
Sok esetben a kizárólagos szerződések szövege tartalmaz olyan mondatokat, amelyek elsőre elbizonytalaníthatnak: „A megbízó vállalja, hogy az ingatlant nem hirdeti máshol, és kizárólag a közvetítőn keresztül értékesíti…” – ilyesmit gyakran látni.
Csakhogy az ilyen kitételek nem érvényesek, ha jogellenesek. A Polgári Törvénykönyv értelmében a fogyasztót (vagyis téged, mint tulajdonost) nem lehet jogtalanul korlátozni, és egy érvénytelen szerződéses pont nem kötelez semmire.
Bár sok kizárólagos szerződés ezt tiltja, több bírósági döntés is megerősíti, hogy ez a feltétel tisztességtelennek minősül, vagyis a megbízó, a tulajdonos nem zárható el attól, hogy az ingatlanát maga hirdesse, illetve maga találjon rá vevőt.
A lényeget tekintve tehát kijelenthető, hogy kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés esetében nem lehet megbízni mást ingatlanközvetítőt, viszont az ingatlan tulajdonos nyugodtan árulhatja az ingatlant. Ha a szerződés szövege nem engedi meg a megbízónak, a tulajdonosnak, hogy ő is értékesítse az ingatlant, az jogszerűtlen.
A kizárólagos szerződések pontos értelmezéséhez néhány ingatlanszakmai információ és jogi értelmezés itt, a link mögött:
kizárolagos-ingatlankozvetitői-szerződés
döntött a bíróság
tisztességtelen kikötések
Mikor jár a jutalék?
A közvetítő akkor jogosult díjazásra, ha az adásvétel az ő közreműködésével jött létre. Ez jogilag azt jelenti, hogy ő hozta össze a vevőt és az eladót, és valóban volt közvetítői tevékenység.
Ha viszont a vevő nem az ő hirdetésére jelentkezett, nem ő mutatta be, nem ő egyeztette a feltételeket, akkor nincs szó közvetítésről – és így nincs is alapja a jutalékkövetelésnek.
Mire figyelj aláírás előtt?
- Ne fogadd el automatikusan, amit eléd tesznek. Kérd el a szerződés szövegét, olvasd el nyugodtan, és kérdezz rá, ha valami nem világos.
- Keresd az apró betűs részt. Sokszor ott bújik meg a „csak rajtam keresztül adhatja el” típusú mondat – ami nem jogszerű.
- Tudd: nem kötelező kizárólagosságot vállalnod. Vannak nem kizárólagos konstrukciók, vagy akár alternatív megoldások, például vizuális marketing támogatás (mint amivel én is foglalkozom), amik nem kötnek meg, mégis segítenek az eladásban.
Összefoglalás
- Eladhatod magad is az ingatlant, még ha van kizárólagos szerződésed is.
- Jogtalan az a feltétel, ami ezt megtiltaná.
- A közvetítő akkor jogosult díjra, ha valóban ő közvetített.
- Ne félj kérdezni, és ne írj alá semmit reflexből.
Szerződésszegés ha veletek dolgozom?
Határozottan nem.
Ha kizárólagos szerződésed van ingatlanossal, attól még te magad is értékesítheted az ingatlanodat.
Amit nem tehetsz meg, hogy nem bízhatsz meg másik ingatlanközvetítőt ugyanarra az ingatlanra.
Mi nem ingatlanközvetítők, vagy bármilyen jogiértelemben vett ingatlanosok vagyunk. Erről bővebben itt.
A mi szolgáltatásunk az eladás megtámogatásáról szól: nem helyettesít (habár önálló rendszerként is működik), hanem erősít. Segítünk, hogy amit eladsz, az jelen legyen, meggyőző legyen, kiemelkedjen.
A szolgáltatásunk egy teljes vizuális és kommunikációs rendszer.
Nem ingatlanügynökség vagyunk. Nem is egy újabb hirdetési szolgáltató.
Egy komplex szemléletű kreatív műhely vagyunk, ahol az ingatlanmarketing nem sablonmegoldásokból, hanem átgondolt stratégiából, vizuális profizmusból és tapasztalatból épül fel.
Értékteremtő butik ügynökség vagyunk.
Ne dolgozzak ingatlanügynökkel?
Senkinek nem mondjuk, nem tanácsoljuk, hogy dolgozzon vagy ne dolgozzon ingatlanossal.
Ugyanakkor egy jó ingatlanos lehet hasznos segítség. Egy jó ingatlanos ismeri a helyi ingatlanpiacot, az árakat, a keresleti és kínálati viszonyokat. Jó eséllyel kiterjedt ügyfélköre van, akiknek bemutathatja az ajánlatodat. Hasznos tanácsokat adhat az ingatlan eladásra való felkészítésében, ha kell, összeköt a megfelelő szakértőkkel (pl. home staging szakember, ingatlanbecslő, fotós stb.), segít a tárgyalásban és a jogi háttér menedzselésében.
Határozottan nem állítjuk, hogy nem kellene ingatlanossal dolgoznod. Szerződj bátran – akár kizárólagossággal is – ingatlanossal. De válassz körültekintően.
