Kénytelenek vagyunk az érzékeny adatokat maszkolni, elkenni, mert nem akarunk sértődést meg jogászkodást.
Esettanulmány egy ingatlan eladásának tanulságairól
Két éve kísérjük figyelemmel egy ingatlan sorsát, a hirdetés, a stratégia az ingatlaneladás állatorvosi lova. Minden megvan benne, amit érdemes elkerülni ha sikeresen és viszonylag hamar szeretnénk értékesíteni az ingatlant.
Két éve, egy teljesen véletlen folytán kerültünk kapcsolatba a tulajdonosokkal, akik egy különleges adottságú, vidéki ingatlant szerettek volna eladni. Az ingatlan nemcsak lakótér, hanem egyben vállalkozási lehetőség is: a ház alsó szintjén két kereskedelmi egység működik, míg a felső szinten kényelmes lakótér található. A kert parkosított, halastóval, medencével, kerti pavilonnal, mindennel, ami kell a gondtalan, pihentető kikapcsolódáshoz. Nem luxus, de ápolt, jól karbantartott, igényes ingatlan. Az ár akkor 250 millió forint volt.
Első ránézésre minden adott volt ahhoz, hogy az ingatlan megtalálja a vevőjét, a település lokációja remek, az ingatlan szolgáltatásai kielégítőek, a fotók jók, a szöveg ugyan nem a legfigyelemfelkeltőbb, de a lényegi információkat tartalmazza, bár a lelkedet nem érinti meg. Szóval, összességében az ingatlan piacképes, a promóciója átlagos – joggal gondolnád , hogy hamar eladod.
Mégis: két év telt el, az ingatlan nem kelt el, és még ma is pörög ugyanaz a hirdetés – ugyanazokkal a fotókkal, ugyanazzal a szöveggel – csak éppen 25 millióval kevesebbért hirdetik. [kiegészítés: az ingatlan több nagy portálon fent van, és az egyiken felületen a hirdetésbe egyetlen új információ került: ha valaki a vállalkozással együtt veszi meg, marad 250 millió, ha csak az ingatlan kell, vállalkozás nélkül, akkor az ára 60 millióval kevesebb.
Ez az apró, de fontos különbségtétel viszont csak most, két év után került elő. Pedig ez az egyik kulcsa annak, miért nem működött a hirdetés: nem volt világos, mit árulnak és kinek.
Ingatlanhirdetés: nem mindegy, mit kommunikálunk – és főleg, hogy kinek
Az eladás sikere nemcsak az ingatlan adottságain múlik, hanem azon is, hogy világosan el tudjuk-e mondani:
- Kinek szól ez az ajánlat? (család, befektető, vállalkozó, lokálpatrióta, nyaralni vágyó, stb.)
- Mit kínál pontosan? (csak lakótér, üzleti potenciál, passzív jövedelem, ha nem kell a vállalkozás, az üzemeltető bérbe veszi tőlem vagy nem, és még sok kérdés)
- Mi benne az egyedi lehetőség?
Esetünkben két évig nem derült ki, hogy valójában kétféle ajánlatról van szó: egy lakóingatlanról és egy működő vállalkozásról. És amíg ez nincs egyértelműen elválasztva, nincs hozzá megfelelő célcsoport sem.
A jó kommunikáció nem azt jelenti, hogy „mindenkinek” szól. Hanem azt, hogy valakinek nagyon konkrétan.
Az elutasított ajánlat – elvi döntés
Két éve ajánlatot tettünk az eladóknak: pontosan azt, amit ez a weboldal is kínál. Az ajánlat korrekt volt, de tartalmazott egy előleg fizetési kötelezettséget.
A tulajdonosok ezt elutasították. Csak akkor lettek volna hajlandók fizetni, ha az ingatlan elkel, és abból az árbevételből tudják rendezni a díjat. Ez számunkra nem volt vállalható.
A döntésüket tiszteletben tartottuk, de akkor is, most is úgy látjuk: valójában nem pénzről szólt a kérdés, hanem arról, hogy nincs meg az elköteleződés egy valódi stratégiához.
Mi történt két év alatt?
- Az ár csökkent 25 millió forinttal.
- A képek, szöveg, stílus, struktúra változatlan maradt.
- A valós ajánlat (ingatlan + vállalkozás) csak most, 2025-ben jelent meg.
- Több közvetítőn is „átment” az ingatlan – de eredmény nélkül.
- A hirdetés ismertté vált a platformokon – de nem pozitív értelemben.
A piac nem bocsátja meg az időhúzást. A vevők nem fognak jobban érdeklődni csak attól, hogy az ár csökken. Az érdeklődés nem nő, ha az ajánlat nem világos.
Nem csak azért rossz a stratégia, mert az ajánlat sem teljesen egyértelmű, mi és mennyibe kerül, kinek szól, de két év alatt nem frissült semmi, sem a fotók, sem az ajánlat szövegezése.
A hirdetés egyértelműen kiégett, elfáradt, megállt.
Mi várható, ha nem változik semmi?
A jelenlegi kommunikációval és stratégiával az alábbi forgatókönyv tűnik valószínűnek:
- További árcsökkentés – jön az elkerülhetetlen negatív spirál.
- Továbbra is kevés kattintás, mert a képek és szöveg nem keltenek új érdeklődést.
- A márka úgymond „kiég” – a vevők látják, hogy „még mindig nem kelt el”.
- A vevők többet fognak alkudni, hiszen érzik a kétségbeesést.
- Az eladók vagy végül is „bármiért elviszi valaki” forgatókönyvbe sodródnak – vagy feladják, és inkább megtartják az ingatlant.
Lehetett volna másként?
Igen. Lehetett volna:
- Úgy pozicionálni az ingatlant, mint életforma + befektetés.
- Megszólítani tudatos befektetőket, akik működő egységgel rendelkező ingatlant keresnek.
- Vizualizálni az életérzést – nem csak mutatni, hanem mesélni róla.
- Készíteni egy dedikált weboldalt, amire hirdetésből is irányítani lehet a figyelmet.
- A megjelenést tartalomként kezelni – nem csak hirdetésként.
Tanulság: nem az ingatlan rossz, hanem az ajánlat
Ez az eset nem a makacsságról, nem is a pénzről szól. Hanem arról, hogy nincs tudatos kommunikáció. Nem egyértelmű, mit árulnak, kinek, milyen előnyökkel, és miért most lenne jó megvenni.
Az ingatlanpiacon nem azok adnak el gyorsan és jól, akik szerencsések. Hanem akik tudatosan kommunikálnak, stratégiában gondolkodnak, és vállalják a döntéseiket.
Ha úgy érzed, az ingatlanod már „fárad” a hirdetési portálokon, de nem akarsz lejjebb menni az árral, lehet más irány is.
Ebben tudunk segíteni.
